Suudi Arabistan Menkul Kıymetler Borsası’nda (Tadawul) işlem gören gayrimenkul şirketlerinin 2026 yılının ilk çeyreğine ilişkin mali sonuçları, kârlılık döngüsünde belirgin bir yeniden konumlanma yaşanmasına rağmen sektörün operasyonel temellerinin güçlü kalmaya devam ettiğini ortaya koydu. Şirketler, ilk çeyrekte 1,75 milyar doları aşan satış gelirine ve 378,42 milyon dolar (1,42 milyar riyal) net kâra ulaştı. Ancak toplam kârlar, spekülatif işlemlerdeki yavaşlama ve gelirlerin muhasebeleştirilme döngüsündeki değişim nedeniyle yüzde 30,56 geriledi.
Uzmanlar, bu düzeltme hareketinin temelinde piyasa verimliliğini artırmayı ve denge sağlamayı hedefleyen düzenleyici adımların bulunduğunu belirtiyor. Kira piyasasının düzenlenmesi, boş arazilere yönelik vergilerin uygulanması ve arzın artırılması gibi önlemlerin yanı sıra tüketici davranışlarında yaşanan bilinçli değişimin de etkili olduğu ifade ediliyor. Buna göre tüketiciler artık daha temkinli ve seçici hareket ederken, ürün kalitesi ile gerçek değere daha fazla önem veriyor.
Kârlardaki düşüşe rağmen şirket performansları arasındaki belirgin farklılıklar, sektörün operasyonel modeller açısından bir ‘ayıklanma’ sürecine girdiğine işaret etti. Nitelikli projelerin piyasaya liderlik etme kapasitesini koruduğu görülürken, özellikle önde gelen şirketlerin güçlü büyüme performansı dikkat çekti. Bu kapsamda Al Akaria şirketinin kârı yüzde 251,8 artarken, Dar Al Arkan’ın büyümesi yüzde 24,3’e ulaştı. Uzmanlar, bu verilerin sektörün fiyat odaklı hızlı büyüme döneminden çıkarak, Suudi Arabistan’ın Vizyon 2030 hedefleri ve altyapı yatırımlarına yönelik kamu harcamalarının desteğiyle daha sürdürülebilir ve olgun bir operasyonel yapıya geçtiğini gösterdiğini belirtiyor.
Tadawul’de yayımlanan mali sonuçlara göre, gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren 17 şirketten 15’i ilk çeyrekte net kâr açıkladı. Buna karşılık Madinat Al Maarefa ve Emaar şirketleri çeyreklik bazda zarar etmeye devam etti.
Sektörün en kârlı şirketi, ilk çeyrekte 475,7 milyon riyal (126,7 milyon dolar) kâr açıklayan Al Akaria oldu. Şirket, geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 251,8’lik bir büyüme kaydetti.
İkinci sırada Dar Al Arkan yer aldı. Şirket, ilk çeyrekte yaklaşık 260,2 milyon riyal (69,3 milyon dolar) kâr elde ederken, yıllık bazda yüzde 24,3’lük bir artış gösterdi. Üçüncü sırada Cenomi Centers bulunurken, şirketin kârı yüzde 8’lik düşüşe rağmen 202,5 milyon riyal (53,9 milyon dolar) seviyesinde gerçekleşti.
Öte yandan Suudi Arabistan’da borsada işlem gören gayrimenkul geliştirme ve yönetim sektörü şirketlerinin satışları, 2026’nın ilk çeyreğinde yüzde 4,45 oranında geriledi. Sektörün toplam satış hacmi 1,57 milyar dolara (5,89 milyar riyal) düşerken, bu rakam geçen yılın aynı döneminde 1,64 milyar dolar (6,16 milyar riyal) seviyesindeydi.
Dar Al Arkan şirketi, 1,16 milyar riyal (309 milyon dolar) gelirle sektörde en yüksek satışa ulaşan şirket oldu. Şirket, geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 24,8’lik bir büyüme kaydetti. İkinci sırada Jabal Omar yer aldı. Şirket, ilk çeyrekte 739,17 milyon riyal (197 milyon dolar) satış geliri elde etti. Ancak bu rakam, geçen yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 1,1’lik sınırlı bir düşüşe işaret etti. Üçüncü sırada ise Red Sea International şirketi bulundu. Şirket, 631 milyon riyali aşan (168 milyon dolar) gelir elde ederken, geçen yılın aynı dönemine göre satışlarında yüzde 9,9’luk bir gerileme kaydedildi.
Muhasebe kayıtlarındaki değişim
Gayrimenkul sektörü şirketlerinin finansal sonuçlarına ilişkin değerlendirmede bulunan gayrimenkul uzmanı Abdullah el-Musa, Şarku’l Avsat’a yaptığı açıklamada, Suudi Arabistan borsasında işlem gören gayrimenkul şirketlerinin kârlarındaki düşüşün olumsuz bir gelişme olarak görülmemesi gerektiğini, bunun daha çok sektör içinde kârlılık döngüsünde bir yeniden konumlanmaya işaret ettiğini söyledi. El-Musa, bu gerilemenin arkasında beş temel neden bulunduğunu belirtti. İlk olarak gelir döngüsündeki ve muhasebe kayıtlarındaki değişime dikkat çekerek, gayrimenkul geliştirme sektöründe finansal sonuçların sabit operasyonel sektörler gibi okunamayacağını ifade etti. Projelerin teslim zamanlaması ve gelirlerin muhasebeleştirilmesinin çeyrekler arasında ciddi farklılıklar yaratabildiğini, bu nedenle bazı düşüşlerin operasyonel zayıflıktan ziyade teknik nedenlerden kaynaklanabileceğini söyledi.
İkinci neden olarak gayrimenkul piyasasında spekülatif hareketlerin yavaşlamasını ve bunun daha gerçekçi bir yapıya evrilmesini gösterdi. Özellikle Riyad’da piyasanın, spekülasyonla belirlenen fiyatlamadan gerçek değer ve talebe dayalı fiyatlamaya geçiş sürecinde olduğunu, bunun da daha önce spekülatif ortamdan faydalanan şirketlerin kâr marjlarını baskıladığını belirtti.
Üçüncü nedenin artan finansman ve işletme maliyetleri olduğunu ifade eden el-Musa, önceki yüksek finansman maliyetlerinin hâlâ projeler üzerinde etkili olduğunu, buna ek olarak inşaat ve operasyon giderlerindeki artışın da kârlılığı doğrudan baskıladığını söyledi.
Dördüncü olarak sektör içinde farklı iş modellerinin bulunduğuna dikkat çekerek, geliştirme şirketleri, alışveriş merkezi işletmecileri ve gayrimenkul ağırlıklı turizm şirketlerinin farklı dinamiklerle çalıştığını, bu nedenle bazı şirketlerin güçlü büyüme gösterirken bazılarının daha zayıf performans sergileyebildiğini ifade etti.
Beşinci neden olarak ise 2025’teki yüksek karşılaştırma bazını gösterdi. Bazı şirketlerin önceki dönemlerde varlık satışları veya olağanüstü işlemler sayesinde çok güçlü sonuçlar elde ettiğini, bu nedenle yıllık karşılaştırmaların daha sert göründüğünü belirtti.
El-Musa, sektörün önümüzdeki dönemde üç belirgin şirket grubuna ayrışacağı öngörüsünde bulundu. Buna göre ilk grup, piyasadaki yeniden yapılanma sürecinden fayda sağlayacak; güçlü finansal yapıya sahip, iyi stok yönetimi bulunan, düzenli nakit akışı üreten ve net bir satış modeline sahip esnek şirketlerden oluşacak. İkinci grupta ise ağırlıklı olarak fiyat hareketlerinden beslenen, gerçek operasyonel performanstan ziyade piyasa momentumuna dayalı şirketler yer alacak ve bu şirketler daha fazla baskı altında kalabilecek. Üçüncü grup, tekrarlayan operasyonel gelir elde eden, gelir getirici varlıklar ve alışveriş merkezleri gibi düzenli nakit akışı sağlayan yapılardan oluşacak ve bu şirketler görece daha istikrarlı bir performans sergileyecek. El-Musa, genel olarak sektörün bir eleme ve olgunlaşma sürecinden geçtiğini, hızın ödüllendirildiği bir piyasadan verimlilik ve operasyonel disiplinin ödüllendirildiği bir yapıya geçiş yaşandığını vurguladı. Bu dönüşümün orta ve uzun vadede sektör açısından sağlıklı bir gelişme olduğunu da sözlerine ekledi.
Uzun vadeli sürdürülebilirlik
Gayrimenkul ve pazarlama uzmanı Sakr ez-Zehrani, Şarku’l Avsat’a yaptığı açıklamada, gayrimenkul sektörü şirketlerinin ilk çeyrek sonuçlarının, piyasada endişe verici bir gerilemeden ziyade, uzun yıllar süren hızlı büyüme ve fiyat artışlarının ardından doğal bir dengeye yeniden oturma sürecine işaret ettiğini söyledi.
Ez-Zehrani, sektörde kârların yaklaşık yüzde 30 oranında düşmesinin arkasında birden fazla etken bulunduğunu belirtti. Bunlar arasında artan konut arzı, spekülatif hareketlerdeki yavaşlama, yükselen finansman maliyetleri ve piyasa verimliliğini artırmayı hedefleyen düzenleyici adımlar yer alıyor. Ez-Zehrani, bu adımların kira düzenlemeleri, boş arazi vergilerinin uygulanması ve bazı bölgelerde arzın artırılması gibi uygulamaları içerdiğini ifade etti. Ayrıca tüketici davranışlarında da belirgin bir değişim yaşandığını vurgulayan ez-Zehrani, alıcıların artık daha temkinli ve seçici davrandığını, ürün kalitesi, konum, hizmetler ve gerçek değer gibi unsurlara daha fazla önem verdiğini söyledi. Bunun da özellikle yüksek fiyatlama veya hızlı satışa dayalı iş modellerine sahip şirketler üzerinde baskı oluşturduğunu belirtti.
Ez-Zehrani, Al Akaria ve Dar Al Arkan gibi büyük şirketlerin finansal sonuçlarının, nitelikli projeler, çeşitlendirilmiş gelir yapısı ve güçlü kurumsal yönetim sayesinde mevcut piyasa koşullarında dahi büyüme ve kârlılığın sürdürülebileceğini gösterdiğini ifade etti.
Gelecek döneme ilişkin değerlendirmesinde ise gayrimenkul sektöründeki kârlılığın kısa vadede dengeli ve görece sakin bir seyir izlemeye devam edeceğini, bazı kâr marjları üzerinde baskıların süreceğini söyledi. Buna karşın orta ve uzun vadede görünümün oldukça olumlu olduğunu belirten ez-Zehrani; büyük ölçekli projeler, Vizyon 2030 programı, nüfus artışı, yabancı yatırım girişleri ve kamu altyapı harcamalarının bu tabloyu desteklediğini ifade etti. Ez-Zehrani, Suudi gayrimenkul piyasasının hızlı büyüme döneminden kademeli olarak olgunluk ve sürdürülebilirlik aşamasına geçtiğini, bunun da uzun vadede proje kalitesini artırarak piyasa verimliliğini güçlendireceğini sözlerine ekledi.
