ABD’nin finans merkezi New York’ta yeni tip koronavirüs (Kovid-19) salgını gerileme dönemine girdi. Ancak şirketler çalışanlarını yüksek gökdelenlerdeki ofislerdeki iş yerlerine geri dönmeye çağırmakta halen tereddüt ediyor. Bazıları da şehir içinde uzun vadeli düzenlemeler konusunda endişeli.
Son dönemde yapılan anketlere göre New Yorktaki ofis çalışanlarının sadece yüzde 10'undan azı geçen aya kadar ofislerine geri dönerken, büyük şirketlerin dörtte birinden biraz fazlasının ise yıl sonuna kadar çalışanlarını ofiste çalışmaya çağırması bekleniyor. Bu şirketlerden yüzde 54'ü, Temmuz 2021'e kadar ofiste çalışmaya geri döneceğini bildirdi.
New York'ta ofis alanlarını kiralamaya yönelik talepler önemli ölçüde düştü. 2020’nin ilk sekiz ayında imzalanan yeni ofis kiralama sözleşmelerinin sayısı, bir yıl önceki sözleşmelerin neredeyse yarısı kadar. Bu yıl ofis kiralama pazarında 20 yılın en büyük düşüşünün yaşanması bekleniyor. Şirketler kısa vadeli sözleşmeleri tercih etse de çoğu mülk sahibi sözleşmelerin şubat ayına kadar geçerli olmasını kabul ediyor.
Geç toparlanma
Mevcut durum, New York'un finans durumuna ve dünyanın en büyük şirketlerinin genel merkezi olarak konumuna yönelik açık riskler taşıyor. Gayrimenkul alanında hizmet veren Cushman & Wakefield şirketine göre New York şehri metrekare bazıda Londra ve San Francisco'nun toplamından daha fazla ofis alanına sahip. Ofis alanları New York ekonomisinin temelini oluştururken ofis binalarından alınan emlak vergileri şehrin toplam yıllık vergi gelirinin yaklaşık yüzde 10'unu oluşturuyor.
Daha endişe verici olan ise toparlanmanın 11 Eylül saldırıları ve 2008 mali krizinin ardından yaşanandan çok daha yavaş olması ihtimali. Bunun en büyük nedeni, mevcut salgının şirketleri gayrimenkul ihtiyaçlarını temelde yeniden düşünmeye sevk etmesi olarak görülüyor.
Hukuk bürosu Greenberg Traurig’in gayrimenkul avukatlarından olan Robert J. Ivanhoe, yeni ofis arayışını erteleyen yaklaşık 20 müşterisi olduğunu aktardı. Ivanhoe açıklamasında şunları söyledi:
"Şu an şirketler yeni bir iş modeli formüle etme konusunda daha dikkatli düşünüyorlar. Örneğin evden çalışacak iş gücünün oranı ne kadar olacak ve ne kadar süre çalışacak? Daha önce hiçbir durum bu kadar alt üst etmemişti.”
Gayrimenkul şirketi Colliers International tarafından sunulan emlak piyasasına ilişkin veriler, bu yıl ocak ayından ağustos ayına kadar imzalanan ofis kiralama sözleşmelerinin toplam 1,3 milyon metrekareyi kapsadığını ve bu oranın geçen yıl ilk sekiz ay boyunca kiralanan alanın yarısından azına karşılık geldiğini gösterdi. Buna karşılık kira sözleşmelerinin kapsadığı alanlar, geçen yılın sonunda 18 yılın en yüksek seviyesine ulaşarak yeni kira sözleşmesi ve mevcut kira sözleşmelerinin yenilenmesinin ardından yaklaşık 3,9 milyon metrekare olarak gerçekleşti.
Gayrimenkul danışmanlığı şirketi Wharton Properties’in CEO'su Ruth Colb Haber konuyla ilgili yaptığı açıklamada, "Ofis alanı kiralama konusunda kullanılan en yaygın kelimeler erteleme, iptal ve gecikme oldu" dedi.
Yemek dağıtımı alanında faaliyet gösteren Freshly firmasının yöneticilerinin mart ayında, 29 kattan oluşan ve Art Deco Mimari yapısıyla öne çıkan 2 Park Avenue'de 50 bin metrekarelik ofis alanı için kira sözleşmesi imzalamak üzere hazırlandıkları biliniyordu. Ancak Freshly'nin kurucusu ve CEO'su Michael Wystrach'a göre koronavirüs salgını New York'ta birkaç ay boyunca kapanmaya yol açınca bu durum şirketi büyüme planlarını ertelemeye zorladı. Şirket bugün halen yeni bir ofis alanı düşünüyor. Ancak Wystrach, yeni bir kira sözleşmesinin mevcut durumda imzalanacağından emin olmadıklarını ifade etti. Wystrach açıklamasında "New York’ta uzun vadeli imkanların olacağına inanıyoruz" dedi.
Boş sokaklar
Diğer yandan Midtown bölgesindeki kaldırımların pazar günleri olduğu gibi hafta içi de neredeyse boş olması dikkat çekti. Bu durum, işine ofislerden devam eden az sayıda çalışan olduğunu gösterdi.
Partnership for New York City tarafından ağustos ayında büyük işverenlerle yapılan bir anket, çalışanların yalnızca yüzde 8'inin ofislerine döndüğünü ortaya koydu. Çoğu işverenin ise çalışanlarını önümüzdeki yaz ofiste çalışmaya çağırması beklenirken, şirketlerin dörtte birinin ofislere dönüş tarihleri hakkında henüz bir karar vermediği kaydedildi.
Bazı yetkililer, emlak alanında çalışanlar ve hatta komedyen Jerry Seinfeld, New York şehrinin her türlü darbeden kurtulma gücünü kanıtlayan uzun bir tarihe sahip olduğunu savunarak New York’a dair övgü dolu açıklamalarda bulundular. Şehrin yakında yeniden hareketleneceğini belirttiler. Ancak duruma kötümser bakanlar da var. New York Hedge Fund yöneticileri de dahil olmak üzere bazı kesimler daha karanlık günlerin geleceği görüşündeler. Ayrıca bu durumun şirketlerin çalışanlarını aşı bulunup dağıtılıncaya kadar ve belki de çok daha uzun bir süre ofislerden uzak durmaya yönlendirmesini bekliyorlar.
New York’un gücünü, ekonomisini ve vergi gelirlerini geri kazanmasını ve bu iki yaklaşımdan hangisinin gerçeğe daha yakın olduğunu iyileşme oranları gösterecek.
Yatırımcılar New York'ta hızlı bir iyileşme beklemiyorlar. Empire State binasının sahibi Empire State Realty Trust ve Grand Central Terminal’in yanındaki yeni devasa One Vanderbilt gökdeleninin sahibi SL Green Realty gibi New York'ta büyük ofis alanlarına sahip şirketlerin hisselerinin bu yıl ciddi bir düşüş yaşaması dikkat çekti.
Hedge Fonu Land & Building'in kurucusu Jonathan Litt, "New York ofis alanı pazarının genel olarak önümüzdeki üç ila beş yıl boyunca sıkıntıda olacağını düşünüyorum" değerlendirmesinde bulundu. Başkanlığını yaptığı Hedge Fonu mayıs ayında bir rapor yayınlayarak Empire State Realty Trust'ın hisselerinin neden çok değerli olduğuna inandığını aktardı. Ancak sorunun büyük bir kısmının birçok şirketin yeni kira sözleşmeleri imzalamaya isteksiz olmasından kaynaklandığını kaydetti.
Mali ve niteliksel teşvikler
Son yıllarda New York'un en büyük özel kiracısı olan WeWork gibi ortak çalışan firmalar, en büyük ofis alanı kiralamalarını gerçekleşirdiler. Cushman Wakefield’e göre bu tür şirketler geçen yıl Manhattan'da tüm yeni kira sözleşmelerinin yaklaşık yüzde 8'ini ve 2018'de de yüzde 12'sini imzaladılar. Ancak günümüzde ortak çalışma şirketleri zor koşullarla karşı karşıya ve bazılarının mevcut krizden sağ çıkmaması bekleniyor.
Diğer potansiyel kiracılar ise ne yapacaklarından veya mülk sahiplerinin kira oranlarını düşürmelerini beklemeleri gerekip gerekmediğinden emin değiller. Bu şirketler, kira ödemeden kalmayı veya ofis iyileştirmeleri karşılığında nakit gibi teşvikler bekliyorlar. SquareFoot gayrimenkul şirketi başkanı Michael Colacino "Eğer fiyatların düşeceğini düşünüyorsanız, kira değerinde yüzde 15'lik bir indirim ile bir kira sözleşmesi imzalamanın mantığı nedir?" diye sordu.
Bazı şirketler ise uzun yıllar süren geleneksel sözleşmelere bağlı kalmak yerine kısa vadeli kira sürelerini uzatmak için sözleşmeler imzalayarak kira kararlarını bilinçli olarak bu yılın sonuna veya gelecek yıla erteliyorlar. Örneğin geçtiğimiz haftalarda NBC Universal, 1221 Avenue of America'daki ikincil ofisinin kiralama süresini uzatmaya karar verdi. Hukuk bürosu Stroock and Stroock and Lavan da şehrin merkezindeki ofisi için aynısını yaptı. Ancak Colliers International'a göre uzatma kararı yalnızca bir yıl içindi. NBC Universal şirketinin sözcülerinden birine ulaşmaya çalıştık ancak kendisi yorum yapmaktan kaçındı. Stroock and Stroock and Lavan da aramalarımıza ve e-postalarımıza yanıt vermedi.
Colliers International Şirketi’ne bağlı New York Araştırma Grubu'nun Genel Müdürü Franklin Wallach yaptığı açıklamada şunları söyledi:
“Normal koşullar altında büyük ofis binalarının sahipleri büyük şirketler için bir veya iki yıllık kira yenilenmelerini nadiren kabul ediyorlar. Daha fazla kiralanacak alanın pazara girdiği bir zamanda, yeni kiralama faaliyetlerinde de bir düşüş görülüyor. Sonuç olarak mülk sahibi kiracıyı sahibi olduğu binanın içinde tutmak istiyor."
En büyük endişelerden biri, şirketlerin yakın zamanda istifade etmeyi düşünmedikleri yüz binlerce metrekarelik ofis alanlarını kısa süre içinde düşük meblağlarda kiraya vermeye başlama ihtimali. Ofis kiralamak isteyen şirketler için alt kiralama genellikle piyasa oranlarında önemli bir indirimle daha kısa kiralama süreleri sağlıyor.
Colliers International'a göre Maurice R. Greenberg tarafından yönetilen Starr Insurance Companies Şirketi, şu an 399 Park Avenue'de kiraladığı 190 bin metrekarelik taşeron sözleşmeyi alt kiraya vermeye çalışıyor. Gayrimenkul hizmetleri sağlayıcısı Savills tarafından hazırlanan bir rapora göre, geçen Nisan ayında 410th Avenue'de 20 bin metrekare için kira sözleşmesi imzalayan First Republic Bank, alt kira sözleşmesi için 14 bin metrekare teklif sundu. Starr Insurance Companies ve First Republic Bank şirketlerinin sözcüsü ise konuya dair yorum yapmaktan kaçındı.
Savills'e göre özellikle ikinci çeyreğin sonunda alt kiralanan alan New York'taki toplam kullanılabilir ofis alanının yaklaşık dörtte birini oluşturdu. Birçok gayrimenkul hizmeti sağlayıcısı önümüzdeki aylarda bu oranın artmasını beklediklerini aktardı.
Ancak mülk sahipleri, kiracıların çoğu halen kiralarını ödedikleri için endişe etmediklerini vurguladılar. Aynı zamanda ofis alanı kiralamalarının yıllarca devam ettiğini ve erken sonlandırmanın son derece zor olduğunu belirttiler. New York'taki en büyük kiracılar arasında yer alan büyük finans şirketlerinin çoğu, son durgunluk sırasında yaşadıklarının aksine büyük bir baskı altında değil.
New York'un ofis alanlarının hızla toparlanabileceğinin en olumlu işareti, büyük teknoloji şirketlerinin geniş ofis alanlarını kiralamaya başlaması oldu.
Örneğin Facebook, ağustos ayının başlarında Pennsylvania İstasyonu’nun yanındaki Farley Postanesi’nin tahmini 67 bin metrekare olan mevcut tüm ofis alanını kiraladı. Amazon da mart ayında WeWork'ten Beşinci Cadde'deki eski Lord and Taylor binasını satın aldı.
