Suudi Arabistan'da yabancıların gayrimenkul edinimine ilişkin uygulama yönetmeliğinin usul ve esasları netleşmeye başladı. Yeni düzenleme, şeffaflık ve mali güvenliği öncelik haline getirirken, gayrimenkul piyasasında kurumsal yönetişimi güçlendirmeyi ve yatırım cazibesini artırmayı amaçlıyor.
Şarku’l Avsat’ın ulaştığı yönetmelik taslağına göre önümüzdeki dönemde sıkı düzenlemeler hayata geçirilecek. Bunların başında, gayrimenkul işlemleri için tapu siciliyle entegre çalışacak tek bir elektronik platformun kurulması geliyor. Ayrıca yabancı tüzel kişiliklerin doğrudan ve dolaylı nihai faydalanıcılarını eksiksiz şekilde açıklaması zorunlu olacak. Gayrimenkulle bağlantılı tüm mali işlemlerin elektronik ödeme yöntemleriyle gerçekleştirilmesi de mecburi hale getirilerek denetim ve düzenleme mekanizmalarının etkinliğinin artırılması hedefleniyor.
Kral Selman bin Abdülaziz başkanlığındaki Bakanlar Kurulu'nun onayladığı uygulama yönetmeliğinde yer alan bu düzenlemeler, gayrimenkul sektöründe dijitalleşme ve denetim odaklı yeni bir dönemin başlangıcı olarak görülüyor. Yönetmelik, tüm gayrimenkul işlemlerinde elektronik ödeme zorunluluğu getirerek yönetişim standartlarını yükseltmeyi ve kayıt dışı mali hareketlerin önüne geçmeyi amaçlıyor.
Bakanlar Kurulu geçen hafta yapılan toplantısında yabancıların gayrimenkul edinimine ilişkin uygulama yönetmeliğini onaylamış, ayrıca yabancıların mülk edinebileceği coğrafi bölgeleri de belirlemişti.
Gerçek kişiler ve yabancı şirketler için edinim şartları
Şarku’l Avsat’ın incelediği yönetmeliğe göre, mülk edinmek isteyen kişi ve kuruluşlara yönelik şartlar başvuru sahibinin niteliğine göre ayrı ayrı düzenlendi.
İkamet etmeyen yabancı gerçek kişiler
Suudi Arabistan'da ikamet etmeyen yabancı gerçek kişilerin öncelikle dijital kimlik edinmesi, yerel bir banka hesabı açması ve kendi adına kayıtlı, dijital kimliğiyle bağlantılı Suudi Arabistan telefon numarası alması zorunlu olacak.
Yabancı şirketler
Yabancı şirketlerin, belirlenen usul kılavuzuna uygun şekilde Yatırım Bakanlığı'na kayıt yaptırması gerekiyor. Kayıt sırasında doğrudan ve dolaylı hissedarların eksiksiz şekilde açıklanması şart koşuluyor.
Şirketin yasal temsilcisinin Suudi Arabistan mevzuatına uygun şekilde düzenlenmiş kimliğe sahip olması ve şirket adına ülkede banka hesabı açılması gerekiyor. Bu şartların tamamlanmasının ardından Bakanlık tarafından şirkete özel bir kayıt numarası verilecek.
Kayıtlı yabancı şirketler aşağıdaki durumların meydana gelmesi halinde en geç 15 gün içinde Yatırım Bakanlığı'nı bilgilendirmekle yükümlü olacak:
- Şirket hisselerinin yüzde 5 veya daha fazlasının tek işlemle ya da birden fazla işlem sonucunda el değiştirmesi,
- Kuruluş ülkesinde çıkarılan düzenlemeler veya şirket içi anlaşmalar nedeniyle şirketin bağımsızlığının kısıtlanması,
- Şirket içinden veya dışından herhangi bir tarafın, ortaklık yapısında değişiklik olsun ya da olmasın, şirket kararları üzerinde etkili yetki kazanması.
Kâr amacı gütmeyen yabancı kuruluşlara sıkı denetim
Yönetmelik, kâr amacı gütmeyen yabancı kuruluşların gayrimenkul edinmeden veya ayni hak kazanmadan önce Ulusal Kâr Amacı Gütmeyen Sektörü Geliştirme Merkezi'ne kayıt yaptırmasını zorunlu kılıyor. Bu kuruluşların da doğrudan ve dolaylı kontrol sahiplerini açıklaması gerekiyor.
Kuruluşun yasal temsilcisinin Suudi Arabistan kimliğine sahip olması ve kuruluş adına yerel banka hesabı açılması şart koşulurken, kayıt numarası ancak bu işlemler tamamlandıktan sonra verilecek.
Ayrıca bu kuruluşlar;
- Kuruluşun yapısında meydana gelen önemli değişiklikleri,
- Karar alma süreçlerini etkileyen kişilerdeki değişiklikleri,
- Kuruluşun bağımsızlığını sınırlayan veya üçüncü taraflara etkili karar alma yetkisi sağlayan düzenlemeleri, meydana gelmelerinden itibaren 15 gün içinde ilgili merkeze bildirmek zorunda olacak.
İşlemler tamamen dijital ortama taşınıyor
Yönetmelik, dijital dönüşüm ve mali hareketlerin denetlenmesi amacıyla gayrimenkul edinim sürecini iki temel mekanizma üzerine kuruyor.
Tek elektronik platform
Genel Gayrimenkul Kurumu, yabancıların ve yabancı ortaklı Suudi şirketlerinin gayrimenkul işlemleri için özel bir elektronik platform kuracak. Tapu siciliyle entegre çalışacak platform üzerinden mülk edinme başvuruları, gayrimenkul işlemleri ve tapu belgelerinin düzenlenmesi gerçekleştirilecek.
Sadece elektronik ödeme
Yabancı yatırımcılar, gayrimenkulle ilgili tüm mali işlemleri yalnızca Suudi Merkez Bankası (SAMA) tarafından düzenlenen ödeme sistemi kapsamında onaylı elektronik ödeme yöntemleriyle gerçekleştirebilecek. Düzenlemenin amacı, denetim ve düzenleme süreçlerinin etkinliğini artırmak olarak gösteriliyor.
Borsada işlem görmeyen Suudi şirketlerine ilişkin hükümler
Yönetmelik, sermayesinde yabancı ortak bulunan ancak borsada işlem görmeyen Suudi şirketlerinin, Mekke ve Medine'nin belirlenen coğrafi sınırları dışında gayrimenkul edinmesine veya ayni hak elde etmesine izin veriyor.
Bu hak yalnızca iki amaçla kullanılabilecek:
- Şirketin yatırım faaliyetlerini yürütmesi,
- Çalışanlarına lojman sağlanması.
Yönetmeliğin üçüncü maddesinin ikinci fıkrasına göre, söz konusu şirketler faaliyetlerini yürütmek ve çalışanlarını barındırmak amacıyla belirlenen coğrafi alan içinde veya dışında gayrimenkul edinebilecek ya da ayni hak kazanabilecek.
Şirketlerin gayrimenkul edinmeden önce Yatırım Bakanlığı'nın onayını alması gerekiyor. Ancak belirlenen coğrafi alan içinde, Mekke ve Medine de dahil olmak üzere yapılacak edinimlerde Bakanlık onayı aranmaksızın gayrimenkul edinilebilecek.
Devir işlemlerinden yüzde 2 oranında harç alınacak
Yönetmelik, yabancıların ayni haklara ilişkin gayrimenkul işlemlerinde Genel Gayrimenkul Kurumu tarafından tahsil edilecek harç oranını işlem bedelinin yüzde 2'si olarak belirledi.
Söz konusu oran; konut, ticari ve diğer tüm kullanım türleri için Riyad, Mekke, Medine ve Cidde'de uygulanacak tek tip oran olacak.
Buna karşılık bazı işlemler bu harçtan tamamen muaf tutulacak. Muafiyet kapsamına giren işlemler arasında miras paylaşımı çerçevesinde gerçekleştirilen gayrimenkul devirleri, kesinleşmiş mahkeme kararları veya yetkili yargı mercilerinin emirleri doğrultusunda yapılan işlemler ile kamu yararı amacıyla gerçekleştirilen kamulaştırmalar sonucunda gerçekleşen mülkiyet devirleri yer alıyor.
