Riyad’da kira artışlarını sınırlandıran düzenlemelerin yürürlüğe girmesinden bir yıl sonra, başkentteki kiralık konut piyasasında fiyat artış hızının net bir şekilde yavaşladığı görüldü. Konut kiralarındaki artış oranı Ağustos 2026’da yüzde 4,5’e gerileyerek son üç yılı aşkın sürenin en düşük seviyesine indi. Aynı dönemde, kiraların hane halkı gelirindeki payı da bir yıl önceki yüzde 17,5’in üzerindeki seviyelerden yaklaşık yüzde 15’e düştü.
Söz konusu gelişmeler, son yıllarda kiraları yüksek seviyelere taşıyan fiyat baskılarının kademeli olarak azaldığına işaret ediyor. Ancak kiralama hareketliliğinin devam etmesi, piyasanın yeni arzı özümseme ihtiyacı ve düzenlemelerin yatırımcı, geliştirici, kiracı kararları üzerindeki etkisinin netleşmesi gerektiği göz önüne alındığında, bu durum tek başına piyasanın sürdürülebilir bir denge evresine girdiğini söylemek için yeterli görülmüyor.
Riyad şehrinde ev sahibi ile kiracı arasındaki ilişkileri düzenleyen yasal hükümler, Veliaht Prens Muhammed bin Selman’ın başkentteki gayrimenkul sektöründe denge sağlanmasına yönelik adımlar atılması talimatı doğrultusunda, Bakanlar Kurulu onayı ve Kraliyet Kararnamesi ile 25 Eylül 2025 tarihinde yayımlanmıştı. Resmî gazetede yayımlanan düzenlemeler aynı yılın 7 Kasım tarihinde yürürlüğe girdi. Beş yıl süreyle geçerli olacak bu hükümler, Riyad imar sınırı içindeki konut ve ticari gayrimenkullerin yıllık kira artışlarının durdurulmasını, daha önce kiraya verilmiş boş gayrimenkullerin kira bedellerinin düzenlenmesini ve sözleşme yenileme ile tahliye şartlarını kapsıyor.
Bu düzenlemeler; konut arsası arzının artırılması, boş arsa ve boş gayrimenkul vergisi sisteminin geliştirilmesi, kiralama ilişkilerinin düzenlenerek şeffaflık ve kayıt altına alma düzeyinin yükseltilmesi gibi başkent gayrimenkul piyasasında yeniden denge kurmayı hedefleyen daha geniş bir tedbir paketinin parçası olarak hayata geçirildi.
Bu hükümlerin yürürlüğe girmesinin üzerinden yaklaşık bir yıl geçmesinin ardından, başkentin kiralık konut piyasasında kira artış hızının yavaşlaması ve kiraların hane halkı geliri üzerindeki yükünün hafiflemesiyle birlikte kademeli bir yeniden fiyatlandırma süreci göze çarpmaya başladı. Bununla birlikte, piyasanın daha sürdürülebilir bir dengeye ulaşması; yeni arzın seyri, geliştirme ve finansman maliyetleri ile hane halkının konut maliyetlerini karşılama kapasitesine bağlı kalmaya devam edecek.
Suudi Arabistan Genel İstatistik Kurumu (GASTAT) verilerine dayanan analize göre, Riyad’da konut kiralarındaki yıllık artış oranı Ağustos 2026’da yüzde 4,5’e gerileyerek üst üste 12’nci ayında da yavaşlama kaydetti ve son üç yılı aşkın sürenin en düşük seviyesine indi.
Kiralar yıllık bazda yükselmeye devam etse de artış hızındaki bu yavaşlama, başkentte son yıllarda yaşanan fiyat baskılarının, gayrimenkul piyasasında yeniden denge sağlamayı amaçlayan bir dizi hükümet tedbiriyle eş zamanlı olarak kademeli biçimde azaldığını gösteriyor.
Kiralık konut piyasasının düzenlenmesi; konut arsası arzının artırılması, boş arsa ve boş gayrimenkul vergisi sisteminin geliştirilmesi, kiralama ilişkilerinin düzenlenmesi ve piyasadaki şeffaflık ile kayıt altına alma düzeyinin yükseltilmesini içeren bu paket kapsamında yer aldı.
Hane halkının konut maliyetlerini karşılama kapasitesini doğrudan ilgilendiren bir diğer göstergede ise Riyad’da kiranın hane halkı gelirine oranı Eylül 2025’teki yüzde 17,5’in üzerindeki seviyelerden yaklaşık yüzde 15’e geriledi.
Suudi Arabistan Gayrimenkul Genel Kurumu (REGA) CEO’su Abdullah el-Hammad geçtiğimiz eylül ayında yaptığı açıklamada, söz konusu düşüşün başkentteki gayrimenkul dengesi kararlarının ölçümlenen ilk etkilerinden biri olduğunu ifade etmişti.
Bu gösterge, kiranın hane halkı gelirindeki payını ölçmesi bakımından, konut maliyetlerinin karşılanabilirliğindeki gelişimi ve piyasadaki hareketlerin kiracılara yansımasını daha net bir şekilde ortaya koyması açısından ayrı bir önem taşıyor.
Söz konusu tablo, krallık genelinde konutla bağlantılı enflasyonun yavaşlamaya devam etmesiyle de paralellik gösteriyor. Konut, su, elektrik, gaz ve diğer yakıt türleri grubundaki fiyat artış oranı ağustos ayında yıllık bazda, temmuz ayındaki yüzde 4,2 seviyesinden yüzde 3,9’a geriledi.
Buna karşın, fiyat artış hızındaki yavaşlamaya ülke genelindeki kiralama faaliyetlerinde benzer bir daralma eşlik etmedi. Ağustos ayındaki kiralama işlem sayısı, 2025 yılının aynı ayındaki 325 bin 200 seviyesine kıyasla yıllık yüzde 37 artarak yaklaşık 446 bin 300’e yükseldi.
Kiralama işlemlerinin toplam değeri de bir yıl önceki 8,03 milyar riyal seviyesinden yüzde 32 artışla 10,62 milyar riyale (2,83 milyar dolar) ulaştı. Konut sektörü yüzde 36 artışla yaklaşık 343 bin 700 işlem oluştururken, bu işlemlerin değeri yüzde 28 yükselerek 5,59 milyar riyal olarak gerçekleşti.
Bu veriler Suudi Arabistan kiralık konut piyasasının genel performansını yansıtması ve yalnızca Riyad’da uygulanan tedbirlerin etkisini münferit olarak ölçmemesiyle birlikte, kira artışındaki yavaşlamaya şu ana kadar kiralama faaliyetlerinde genel bir daralmanın eşlik etmediğine işaret ediyor.
Denge aşaması mı yoksa geçiş aşaması mı?
Düzenlemelerin yürürlüğe girmesinden bir yıl sonra mevcut tablo, bu göstergelerin Riyad kiralık konut piyasasında sürdürülebilir bir dengenin başlangıcı mı olduğunu, yoksa piyasanın fiyat, getiri, kiracı ve yatırımcı davranışlarını yeniden şekillendirdiği geçiş evresini mi yansıttığı sorusunu gündeme getiriyor. Gayrimenkul uzmanlarına göre bu sürecin netleşmesi; yeni arzın gelişimine, geliştirme ve finansman maliyetlerine ve önümüzdeki dönemde hane halkının konut maliyetlerini karşılama kapasitesine bağlı bulunuyor.
Gayrimenkul uzmanı Abdullah el-Musa Şarku’l Avsat’a yaptığı açıklamada, mevcut göstergelerin başta yıllık artışların durdurulması olmak üzere Riyad kiralık konut piyasasındaki son düzenleyici tedbirlerin somut etkisini yansıttığını belirterek, kira artışındaki yavaşlama ile kiranın hane halkı geliri üzerindeki yükünün hafiflemesinin, başkentte son yıllarda yaşanan fiyat baskılarının bir nebze azaldığına işaret ettiğini vurguladı.
El-Musa, bu iyileşmenin yalnızca artışların durdurulmasına bağlanamayacağını; ev sahibi ile kiracı arasındaki ilişkinin düzenlenmesi, kiranın belirli şartlara göre sabitlenmesi, arsa arzının artırılması, boş arsa vergisi sisteminin geliştirilmesi ile piyasada kayıt altına alma ve şeffaflığın artırılmasını içeren bütüncül bir tedbir paketi çerçevesinde gerçekleştiğini açıkladı.
Kiralık konut piyasasının ‘tam bir dengeye’ ulaştığını söylemek için henüz erken olduğunu değerlendiren el-Musa, şu an yaşanan durumun hızlı artış döneminden istikrar, yeniden fiyatlandırma ve yeni denge seviyelerinin test edildiği bir evreye geçişe daha yakın olduğunu ifade etti.
Sürdürülebilir dengenin yalnızca fiyatlardaki yavaşlamayla ölçülemeyeceğini ekleyen el-Musa; piyasanın yeterli arz sağlama kapasitesi, hane halkı gelirine oranla makul bir konut maliyetinin korunması, doluluk oranlarının istikrara kavuşması ve kiralık konut sektöründeki yatırımların cazibesini sürdürmesi gibi unsurların da belirleyici olduğunu kaydetti.
Düzenlemelerin ev sahibi ve kiracı davranışlarına yansımasıyla ilgili olarak el-Musa, etkilerin fiyat boyutunda olduğu kadar davranışsal ve sözleşmesel düzeyde de görülebileceğine dikkati çekti. Bu durumun, kiracıya gelecekteki yükümlülüklerini öngörme imkânı tanıdığını, ani fiyat artışlarını sınırlandırdığını ve böylece konutta daha uzun süre kalmayı teşvik edebileceğini belirtti.
Buna karşılık düzenlemelerin ev sahiplerini, her sözleşme yenilemesinde kira bedelini artırmaya odaklanmak yerine, kiracının istikrarına ve ödemelerin düzenliliğine daha fazla öncelik vermeye yöneltebileceğini ifade etti.
El-Musa, düzenlemelerin özellikle piyasaya ilk kez giren mülkler için birimlerin fiyatlandırılması ve müzakere mekanizmasını da yeniden şekillendirdiğine işaret etti. İlk kiralama bedelinin sözleşmenin sonraki seyrini belirlemede daha büyük önem kazanmasının, mülk sahipleri ile geliştiricileri fiyatlandırmayı daha hassas bir şekilde incelemeye ve bunu mülkün konumuna, kalitesine, hizmet seviyesine ve kiracıya sunduğu değere bağlamaya sevk ettiğini kaydetti.
El-Musa, bu dönüşümün uzun vadede kiralık konut piyasasındaki rekabeti fiyat artışından ziyade gayrimenkul ürününün kalitesini artırmaya ve kiracıyı daha uzun süre elde tutmaya kaydırabileceğini, bunun da piyasanın yalnızca fiyat üzerinden değil, değer ve istikrar odaklı bir rekabete doğru ilerlediğini gösterdiğini değerlendirdi.
Yatırım ekonomisini yeniden şekillendirmek
Diğer yandan, gayrimenkul uzmanı ve pazarlama danışmanı Sakr ez-Zehrani Şarku’l Avsat’a yaptığı açıklamada, kira düzenlemelerinin konut sektöründeki yatırım ekonomisini sınırlamaktan ziyade yeniden şekillendireceğini ifade etti. Ez-Zehrani; arsa, finansman ve inşaat maliyetlerinin yükseldiği bir dönemde kira gelirlerindeki artışın sınırlı kalmasının, yatırımcıları hedeflenen getirileri daha titiz bir şekilde incelemeye, istikrarlı nakit akışı sağlama kapasitesine ve daha yüksek operasyonel verimliliğe sahip varlıklara odaklanmaya yönelteceğini belirtti.
Önümüzdeki dönemde kurumsal yatırımların; ölçek ekonomisinden yararlanarak işletme maliyetlerini düşüren, doluluk verimliliğini artıran, ürün ve hizmet çeşitliliği sunan gökdelenler ile profesyonelce yönetilen entegre konut sitelerine daha fazla kayabileceğini ekledi. Buna karşılık, müstakil konut birimlerinin kiralama amaçlı varlık olarak cazibesinin azalabileceğini ve bu birimlerin daha büyük bir kısmının nihai kullanıcılar tarafından satın almaya yönlendirilebileceğini kaydetti.
Ez-Zehrani’ye göre Riyad’da konut talebi mutlaka düşmeyecek ancak kiracıların fiyat, konum, alan, ürün kalitesi ve hizmetler arasındaki dengeyi gözetmeye daha fazla önem vermesiyle talep daha seçici hale gelebilecek. Mülk sahipleri ise yalnızca kira artışına güvenmek yerine, daha çok varlığın kalitesine ve doluluğun sürdürülebilirliğine dayanacak.
Önümüzdeki iki yıl boyunca izlenmesi gereken en önemli göstergeler arasında kira artış oranları, yeni arz hacmi, doluluk ve boşluk oranları, net yatırım getirisi ile hane halkının kiradan ev sahipliğine geçişi, pazardaki ilanların kalma süresi ve konut maliyetinin hane halkı gelirine oranının yer aldığını belirtti.
Ez-Zehrani, olası en belirgin dönüşümlerden birinin, özellikle gerçek yerel talebe dayanan ve istikrarlı nakit akışı yaratabilen projelerin öneminin artmasıyla birlikte, yatırımların bir kısmının tekil konut birimlerinden entegre konut varlıklarına kayması olacağını değerlendirdi.
Aynı zamanda, sınırlı kira artışına karşın geliştirme maliyetlerindeki artışın sürmesinin, bazı yatırımcıları kiralamaya ayrılan arzı kısmaya veya sermayeyi satılık konut projelerine yönlendirmeye itebileceği konusunda uyarıda bulundu.
Buna karşılık, ev sahibi olmanın cazibesindeki artışın, kiracıların bir kısmını kademeli olarak kira ödemekten konut sahipliğine geçmeye teşvik edebileceğini ve bunun da başkentin konut piyasasındaki talep haritasını yeniden şekillendirebileceğini ifade etti.
