Suudi Arabistan emlak piyasasının 2026'nın ilk altı ayında resmi verilere yansıyan yavaşlaması, sektör gözlemcileri açısından sürpriz olmadı. Aksine bu gelişme, işaretleri 2025'te ortaya çıkmaya başlayan "yeniden dengelenme" sürecinin doğal bir sonucu olarak değerlendiriliyor. "Ayni tescil" sisteminin yürürlüğe girmesi gibi önemli düzenleyici değişikliklerle birlikte yatırımcılar ve gayrimenkul geliştiricileri, yılın ikinci yarısında gerçek talebin yön vereceği yeni bir döneme hazırlanırken yeniden değerlendirme ve temkinli bekleyiş sürecine girdi.
Suudi Arabistan Adalet Bakanlığı'na bağlı Gayrimenkul Borsası'nın (mülkiyet devri kategorisi) verilerine göre, 2026'nın ilk yarısında gayrimenkul işlemlerinin toplam değeri 82,2 milyar riyale (21,9 milyar dolar) geriledi. Bu rakam, 2025'in aynı dönemindeki 169,4 milyar riyallik (45,1 milyar dolar) işlem hacmine kıyasla yüzde 51,5'lik düşüşe işaret ederek göstergeler arasındaki en sert gerilemeyi oluşturdu.
İşlem hacmindeki bu düşüş, piyasa hareketliliğine de yansıdı. Gayrimenkul işlem sayısı, geçen yılın ilk yarısındaki 220 bin seviyesinden 161 bin 900'e gerileyerek yüzde 26,4 azaldı. Bu durum, piyasadaki alım satım faaliyetlerinde belirgin bir yavaşlamaya işaret etti.
Gerileme yalnızca işlem değeri ve sayısıyla sınırlı kalmadı. El değiştiren gayrimenkul sayısı 204 bin 900'den 138 bin 600'e düşerek yüzde 32,4 azaldı. Toplam işlem gören alan da 2,088 milyar metrekareden 1,625 milyar metrekareye gerileyerek yüzde 22,2 küçüldü.
Fiyat cephesinde ise işlem hacmindeki sert düşüşe kıyasla daha sınırlı bir gerileme görüldü. Ortalama metrekare fiyatı geçen yılın aynı dönemindeki 2 bin 217 riyalden 1.965 riyale inerek yüzde 11,4 düştü. İşlemlerde kaydedilen en yüksek metrekare fiyatı da 453 bin 124 riyalden 330 bin 578 riyale gerileyerek yaklaşık yüzde 27 azaldı.
"Temkinli bekleyiş" döneminin nedenleri
Gayrimenkul uzmanı ve değerleme uzmanı Mühendis Ahmed El-Fakih, Şarku'l Avsat'a yaptığı değerlendirmede, işlem sayısı ve değerindeki düşüşün son aylarda öne çıkan iki temel gelişme nedeniyle "oldukça doğal" olduğunu söyledi.
El-Fakih'e göre bunlardan ilki, ABD ile İran arasındaki savaşın yarattığı bölgesel jeopolitik gelişmeler; ikincisi ise hükümetin piyasayı yeniden dengelemeye yönelik düzenlemelerinin fiili etkisi oldu. Bu iki unsurun piyasa işlemlerini hem nicelik hem de nitelik açısından etkilediğini belirtti.
Yatırımcıların işlem gören ve işlem görmeyen varlıklar arasında ayrım yapılması gerektiğini vurgulayan El-Fakih, Gayrimenkul Borsası verilerinin birçok yatırımcının piyasa koşullarını değerlendirmek ve yeniden pozisyon almak amacıyla varlıklarını "işlem görmeyen" kategorisine taşıdığını gösterdiğini ifade etti.
Faiz oranları ve finansman maliyetleri gibi ekonomik faktörleri ise jeopolitik ve düzenleyici gelişmelere kıyasla "ikincil unsurlar" olarak nitelendiren El-Fakih, şunları söyledi:
"Özellikle spekülatif yatırımcılar, hükümetin sektörü geliştirme ve piyasa uygulamalarını düzeltme yönündeki açık politikası nedeniyle ciddi bir yeniden değerlendirme sürecinden geçiyor. Bu yaklaşım, büyük miktardaki sermayenin gerçek gayrimenkul geliştirme projelerine yönelmesini ve konut arzının artmasını sağlayacaktır."
İşlem hacmindeki düşüş fiyat düzeltmesi anlamına gelmiyor
Gayrimenkul uzmanı Abdullah El-Musa da Şarku'l Avsat'a yaptığı değerlendirmede, işlem hacmindeki yüzde 51'i aşan düşüşün fiyatlarda aynı oranda gerileme yaşandığı şeklinde yorumlanamayacağını söyledi.
El-Musa'ya göre piyasanın doğru okunabilmesi için daha derin bir analiz gerekiyor. 2026'nın ilk yarısında "ayni tescil" uygulamasının genişletilmesi ve özellikle başkent Riyad olmak üzere birçok bölgede gayrimenkul işlemlerinin Tapu Sicili Sistemi üzerinden yürütülmeye başlanmasının yıllık karşılaştırmalarda dikkate alınması gereken temel bir yapısal değişiklik olduğunu vurguladı.
Ortalama metrekare fiyatının yalnızca yüzde 11 gerilemesine karşın işlem hacminin yarıdan fazla düşmesini, piyasanın güçlü kaldığının göstergesi olarak değerlendiren El-Musa, bunun sert bir fiyat düzeltmesinden ziyade işlem kompozisyonunun değiştiğini gösterdiğini ifade etti.
Buna göre, milyarlarca riyal değerindeki büyük ölçekli işlemler ile yüksek değerli varlık satışlarının azalması, buna karşılık gerçek talebin bulunduğu bölgelerde fiyatların istikrarını koruması piyasadaki yeni yapıyı ortaya koyuyor.
El-Musa, bu nedenle piyasanın genel bir fiyat düzeltmesinden değil, "yeniden ayrışma ve seçici yapılanma" döneminden geçtiğini belirterek, likiditenin artık daha seçici davrandığını ve yatırımcıların yüksek kaliteli, yatırım getirisi daha güçlü varlıklara yöneldiğini söyledi.
2026'nın ikinci yarısı
El-Musa, 2026'nın ikinci yarısında gayrimenkul piyasasında kademeli ve nitelikli bir canlanma beklediğini, ancak önceki yıllardaki rekor işlem hacimlerine kısa sürede dönülmesini öngörmediğini ifade etti.
Sektörün, düzenleyici reformlar, şeffaflığın artırılması ve hukuki altyapının güçlendirilmesiyle şekillenen bir geçiş döneminden geçtiğini belirten El-Musa, bu gelişmelerin orta vadede yatırımcı güvenini artıracağını, ancak etkilerinin tam olarak hissedilmesinin zaman alacağını söyledi.
El-Musa'ya göre önümüzdeki dönemde büyümeye, gerçek talebi karşılayan entegre konut projeleri ile ekonomik büyüme ve mega projelerden destek alan lojistik ve sanayi sektörleri öncülük edecek.
Başarının artık yalnızca işlem hacmiyle ölçülmeyeceğini vurgulayan El-Musa, gelecek dönemde piyasanın performansının nitelikli yatırımları çekme, varlık kullanım verimliliğini artırma ve arz-talep dengesini sürdürülebilir şekilde sağlama kapasitesiyle değerlendirileceğini sözlerine ekledi.
